OS DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO, NA ATUAL LEGISLAÇÃO
 
        O crescimento populacional das grandes metrópoles, trouxe com ele, a proliferação de edifícios, e de grandes conjuntos residenciais.

        Este aumento, muito embora, ordenado por legislação, e por posturas municipais, não teve o condão de evitar o surgimento de defeitos construtivos, que começaram a aparecer, após a entrega de edificações, para os adquirentes.

        Ao longo de décadas, esta matéria em termos de garantia de obra poucas alterações sofrera, estando todo o entendimento jurídico pacificado, tendo como tutela maior o ART 1.245 do Código Civil, então em vigor.

        Referido dispositivo regulava o prazo de garantia para obras de porte, que era de cinco anos, isto relativamente ao surgimento dos defeitos construtivos.

        Já o prazo prescricional pra ajuizar a respectiva ação de indenização pelos prejuízos sofridos, era o de direito comum, seja; 20 anos.

        Legislação superveniente, não alterou muito este panorama, e jurisprudência, pacificadas ao longo das últimas décadas.

        Primeiramente, em 1990 sobreveio o Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078,

        Posteriormente, em 2003, entrou em vigor o Novo Código Civil, Lei 10.406.

        Por último, consolidou-se, desde março de 2015 o Novo Código de Processo Civil.

        O entendimento Doutrinário, a respeito da matéria contudo, permaneceu, mudando apenas os prazos, ritos, e formas de reivindicação.

        Os ensinamentos clássicos de Aubry et Rau, se mantiveram segundo os quais;
“ - - - O Construtor, obriga-se naturalmente a empregar todo o cuidado, e todas as precauções, que em bom direito se podem esperar dele, que por presunção, é pessoa competente, e conhecedor de sua arte - - -”.
- Aubry e Rau –
Droit Civile –
 
A construção de um edifício, ou de um conjunto de prédios, exige que o responsável pela obra, escolha bem os materiais empregados, e empregue conhecimento técnico, de forma que ao entregar a obra, esta, além de sólida, e segura, esteja em condições de uso, devendo oferecer perfeitas condições de habitabilidade, ou de uso comercial, enfim; que não apresente vícios construtivos.

        Desta forma, conclui-se inegavelmente, que os defeitos, ou vícios construtivos, são de total responsabilidade do construtor-incorporador.

        É certo ainda, que o parágrafo único, do ART 618 do Código Civil veio a gerar alguma, senão muita confusão. Este artigo reza, que decairá do direito, o dono de obra, que não propuser a ação contra o empreiteiro em 180 dias seguintes ao aparecimento do vício, ou defeito.

        Aos mais desavisados, pode dar, e dá realmente a impressão, que o prazo prescricional de ingresso de ação para ressarcimento dos defeitos construtivos, ocorre em 180 dias, após o aparecimento dos defeitos.

        Não é todavia, o que ocorre. O prazo decadencial de 180 dias, a que se refere o parágrafo único do ART 618 do Código Civil, é para a redibição do contrato. Não é para reclamar Indenização, por falhas construtivas, ou ainda para obrigar o dono da obra a proceder os reparos, dos vícios, e defeitos construtivos.

        Conforme me referi no início deste artigo, o entendimento Doutrinário não alterou. É farta a jurisprudência a respeito desta matéria, e inclusive com pronunciamento de corte superior

        O Superior Tribunal de justiça, já na década passada, logo após o advento do Novo Código Civil, assim destacou.
“ - - - O prazo de cinco anos a que se referia o ART 618 do mesmo diploma legal, é de garantia, e não de prescrição, ou decadência. Apresentados os defeitos na obra, no referido período de (5 anos), o construtor poderá ser acionado, para obter a indenização por defeitos na obra, no prazo de 20 anos, na vigência do Código Civil de 1916, e em 10anos na vigência do Código Atual, respeitada a regra de transição, prevista no ART 2028 do Atual Código Civil - - -”.
Trecho extraído  do  Recurso Especial nº215832,  em  que foi relator  o  Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.
 
É que a responsabilidade, decorre da obrigação de indenizar, por atos ilícitos, aqueles previstos no ART 186 do Código Civil.

        Com efeito, reza mencionado dispositivo;
“- - - Aquele  que,  por  ação,  ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência violar direito, e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito - - - ”.
        

Assim, além do disposto no ART 618 do Código Civil, que especialmente define este tipo de responsabilidade, acresça-se a da decorrente do dispositivo supra-citado. ( ART 186 C.C. )

        Nesta linha, continua toda jurisprudência pátria. Nenhuma das codificações mencionadas interfere neste prazo prescricional, agora de 10 anos. Após o surgimento dos defeitos construtivos; seja para obter indenização, seja para perseguir reparos, pela própria construtora-incorporadora.

        Uma interessante questão, ainda se levanta, sobre a contagem de prazos. Qual o marco inicial, para surgimento dos defeitos?

        Inúmeros Acórdãos, referem-se ao início da contagem como sendo a entrega da obra que se caracteriza pelo “HABITE-SE”. Não é muito correto, uma vez que o “HABITE-SE”, efetiva a entrega da obra ao construtor, e não ao proprietário adquirente.

        Este, recebe legalmente sua unidade, quando da instalação do condomínio, ocorrida através de Assembléia especifica, e especial, com esta finalidade. Naturalmente desde que esta assembléia, se realize em condições legais, seja; após a expedição do “HABITE-SE”.

        É certo então afirmar, ser possível utilizar como marco inicial, de contagem de prazo de garantia, para surgimento de defeitos, a data da instalação do condomínio, e não a do “HABITE-SE”.

        Finalmente, cabe a legitimidade ao Condomínio, para reclamar, defeitos, e vícios construtivos, quando estes se situarem nas áreas comuns da edificação, ou das edificações.

Ladislau Karpat
Advogado